专家深度分析：为什么投资客喜欢买二手房，回报率巨大

# 广州供卵代孕 2024-05-02 10:26 0 349 来源：未知

提问：房姐好，新人第一次提问，还望指点本人江西三线城市一套房产160平(空置负债40万)挂户口36平学区房一套(全款)自住房产160平(月供2000）另剩余4年车贷每月8000元，从事餐饮行业，...

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：房价，能否解释下，为什么新盘的价格涨跌没有意义，决战在二手？

回答：新房因为体制的原因（期房、限价），基本上是看不出区别的，很多人觉得看新房好难，售房部修得高大上、售楼小姐吹得天花乱坠，感觉每家都挺好。

但到了二手房市场，由于完全的市场化（不限价、现房），楼盘园区实地溜一圈好与坏你一眼就能看出来，所以经常出现一个现象，同一个区域、同一个板块甚至同一条马路上的两个楼盘，成交价格会有很大的差别，因为这是消费者用眼睛做出的选择。二手价格才是楼市的真正价值体现。

回答：你好，如果是2年前的逾期，金额小，时间短影响不大。如果2年内的逾期，可以洗征信，具体操作详见知识星球内部分享。

提问：房姐您好，请回答一下70年住宅用地LOFT公寓值得投资吗

回答：你好，如果可落户可上学，非常可能就是正常住宅产权。那么，70年住宅公寓和正常住宅的区别，就在于产品设计和后续管理了，得房率低，采光差，南北不通透。

要不要折价、折多少价，取决于房子和小区本身的综合品质如何。可以和开发商仔细确认清楚，到底是不是纯粹的住宅产权。住宅产权产证上用途是“居住”，商住产权产证上用途是“办公”；前者今后转让时不交土增税，首套契税根据面积大小有1%/1.5%两种；后者今后转让时要交土增税，首套契税一律3%，持有期间还要交房产税，卖房时还有差额增值税、个税，差距很大很大，因此一定要问问清楚。

提问：房姐好，新人第一次提问，还望指点

本人江西三线城市一套房产160平(空置负债40万)挂户口36平学区房一套(全款)自住房产160平(月供2000）另剩余4年车贷每月8000元，从事餐饮行业，事业刚稳定年入约80个左右，刚抢到武汉琨瑜府小户型一套预备投资自住未来有想法把女儿放武汉读书，全部借款付了首付现准备卖掉空置160房子还借款，卖掉车子减少每月还贷压力，或者卖掉学区房读书问题再另行花钱不知是否可行有没有其他更好的方案

回答：你好，如果学区可以花钱搞定，就没必要囤学区房了。3线城市留一套自住，剩下的2套都出手裂变，买二线城市。详见知识星球内部分享《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》

另外考虑孩子别选武汉了，天津是更好的高考移民城市，武汉、竞争太大。1.简单模式：北京，天津，上海，宁夏，新疆，青海，西藏，海南

2.高考难度一般：陕西，黑龙江，吉林，辽宁，内蒙古，山西，甘肃，重庆，云南，贵州，广西，福建

3.高考较难：四川，湖南，江西，广东

4.高考难：湖北，安徽

5.高考非常难：浙江，河南，河北，山东

6.高考超级难：江苏

提问：用三张信用卡还月供，月供每月3.5万，信用卡都是10万额度，请指示怎么使用。感觉每月都要净流出3.5万，怕捅篓子。拜托详细明示

回答：空当接龙，三张卡先分组，如果每张10万正好一张卡一组账单日和起刷日尽量靠近，缺的人工补一下，保证持续稳定输出。30万输出预计可以在20-24万左右，还款大半年足够了。详见知识星球内部资料《信用卡的正确用法99%的人都用错了》

提问：新手二问，智慧的房姐，我是外地有限购问题，朋友介绍的硚口区的金桥庭院，不限购，70年产权，需全款。不知情况是否真实？能否考虑购买？是否还有其他后续费用？

回答：还建房

先确定能不能办证，如果不能办证就砸手里了。潜在风险是房主一房多卖，反悔风险不能完全避免

1.签完合同后，你可以搬进去住。2.付少量定金，合同里的违约金写高，尾款等房产证到手后再付清。3.合同做公证。4.要求首付同等价值的抵押物，比如车。

提问：星主您好！首先感谢您之前的回复

还有些疑惑想问下：1.三里民居的房子价格都在一万五以上，房东咬得很死不可能达到一万四，该如何谈价？求指点2.全款抵押是要先还清房贷再拿房屋去抵押对吧？我看您算的正常约贷五成，那如果所剩贷款和第二套所需首付差不多的情况下，做全款抵押就没意义了对吗？找银行操作还是找中介？3.老人60岁已退休，中介说接力贷只能做到10年对吗？而且我们名下有房，如果以老人名字买小孩也无法落到老人的名下，那就无法上学，该如何破？求解答

回答：1.砍价技巧详见知识星球内部分享。

2.如果尾款少于30%建议做截断抵押，抵押是为了套出更多子弹，再买一套。接力贷可以做到30年，到85岁没有问题，重点看你的年纪。部分学校可以接受老人有户口就可以入学，未来也可以走对敲和赠与流程落户学区房，1年后可以取消赠与。

提问：请问房姐，求推荐什么银行的借记卡适合做流水，比如转账不显示交易方？

回答：详见知识星球内部分享《干货！如何养出银行无法识破的流水？》

1、我户口武汉，已有两套房，二套全款（还有两年交房），一套还有60万贷款，市值320万是有的，想通过经营贷款，贷出些现金到重庆全款买房。

2、我在重庆属于三无人员，但我外婆是重庆户口（105岁），其他姨舅不属于直系，可以免房产税吗？

3、重庆买新房和二手房哪个有优势？有武汉的倒挂现象吗？哪些区？哪些地产项目有投资价值？

4、买多大的房子，多少单价有投资价值？问题有些多，麻烦您了，如有我没问到的好意见也麻烦您给我说说。谢谢！

回答：你好，重庆直系血亲可以免房产税，好几个区都实操过，不过具体要问下你买的那个区地税居咨询下。如果是全款抵押的方式，不建议买新盘，资金占用比较严重，重庆可以全款抵押买2套，相当于首付3成。重庆是个多中心的城市。所谓的多中心，其实就是一个大中心（因为解放碑、观音桥、南坪、大坪、杨家坪这几个商圈，离得都很近），而这个大中心，就是重庆的内环。

重庆投资回报率最大的区域，详见知识星球内部分享。

提问：投资一些老破小，等待拆迁可以吗？即使不拆，一线城市老破小也有流通性。那个板块适合博拆迁呢？谢谢

回答：哪个板块都不适合博拆迁，多少人望穿秋水，盼到白发苍苍都没能住上新房。

首先，如果拆迁确定，我们作为普通人，总是最后得到风声的，价格也早就体现在房子里了，高位接盘恐只是是一腔孤勇。

如果没有任何拆迁消息，能否经得住漫长年月的等待，一直坚守到交房？眼看别人的新大好升值像火箭，自己的老破小像蜗牛，而旧改又遥遥无期，是否依然初心不改？恐怕很难，因此变现是一定要考虑的。

风烛残年的老房子，老鼠蟑螂满地蹿，物管早就破罐子破摔，形同虚设，就算一线城市流动性相对好些，可始终还是不受人待见，最终还是要牺牲价格来获取流动性。再加上贷款年限短，金融属性差，综合来看，还是避而远之吧。

提问：房姐，我想在武汉投资套房产，咋能解决限购

回答：目前武汉有8种方式可以破限购，具体操作详见知识星球内部分享。

提问：你好，1.请问大亚湾是否会并入深圳，是否值得入？2.我打算卖掉广州新塘的小三房(200w，卖了后释放一个家庭贷款名额)加上手上100w，再借贷一点，买入深圳+大亚湾，因为最快明年四五月份才能入深户，是否等入深户后先买深圳光明的房，再回头购入大亚湾，那时大亚湾如果并入深圳，是否错过了它的爆发期？但如果先买大亚湾，又担心后继资金不继影响明年四五月买深圳，明年四五月应该深圳又涨了一波了，借表弟老婆名义买深圳怎么控风险？

回答：大亚湾并入深圳，这是一个伪命题。

深圳缺地不假，但不代表可以吞并邻近城市的土地，否则岂不天下大乱了。

再深一层分析，首先，惠州不会给，惠州吃定了临深这个金饭碗，只会蹭不会送。

第二，建议你们看看惠州的卫星地图，惠州的临深片区，包括惠阳和大亚湾在内，90%都是山，极少的平地已开发殆尽，到处是房子，剩下不多的土地，大多是早被卖掉暂未开发的。这样的惠阳和大亚湾，深圳要来何用?帮它提高房价和重整乱糟糟的规划?

所以，不要自作聪明提前布局，踏踏实实盯着深圳，这世界哪有那么多奇迹发生?

提问：房姐，做专业的房产投资人有哪些盈利点。谢谢！

回答：知识星球内部资料有各个流派的赚钱模式，建议先学习下。详见内部资料《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》

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很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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